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Una clip virale apparsa su TikTok, estratta da una puntata del bennana.podcast, ha messo in luce qualcosa che in pochi sanno circa locazioni turistiche in Corea del Sud. Protagonista: un ragazzo italo-coreano che, durante una chiacchierata informale, ha lanciato una dichiarazione sorprendente. «In Corea Airbnb è illegale», ha affermato, precisando che nei grattacieli da 20 o 30 piani serve l'approvazione di tutti i condomini per poter affittare. Una sola voce contraria può bloccare tutto.
Nonostante l’affermazione sembri estrema, nasconde un fondo di verità. La Corea del Sud non ha vietato Airbnb in senso assoluto, ma ha introdotto regole così complesse e restrittive che rendono l’attività quasi impossibile per chi non conosce bene il sistema. Vediamo cosa dicono davvero le normative locali e perché è così difficile affittare legalmente un appartamento su Airbnb nel Paese del K-pop e dei grattacieli digitali.
Airbnb in Corea del Sud: è legale o no?
La risposta breve è: sì, è legale, ma solo entro limiti ben precisi. A partire dal 2024, chi vuole mettere in affitto un immobile attraverso piattaforme come Airbnb deve ottenere una licenza di alloggio riconosciuta dalle autorità locali. Dal 2025, anche le strutture già operative dovranno adeguarsi a questi nuovi obblighi burocratici. Sì, non solo l'Italia soffre le conseguenze negative dell'overtourism: lo stesso accade in Corea del Sud, Giappone e tanti altri paesi europei e asiatici.
Le normative di riferimento sono la Tourism Promotion Act, la Building Act e la Residence Act. Queste leggi stabiliscono quali tipi di immobili si possono utilizzare per affitti brevi destinati ai turisti, con un occhio particolare agli stranieri. Gli officetels, ad esempio, sono esclusi: si tratta di unità classificate come uffici, anche se usate abitualmente come abitazioni.
I paletti condominiali: la vera barriera per gli host
Il nodo più grande non sta tanto nella legge nazionale, ma nelle regole locali e condominiali. Ogni distretto può decidere se imporre ulteriori limiti, e molti edifici in Corea del Sud – soprattutto quelli più grandi – hanno regolamenti interni che vietano esplicitamente le locazioni turistiche.
Per affittare un appartamento su Airbnb, potrebbe essere necessario il consenso unanime dell'assemblea condominiale. Basta una sola persona contraria e il permesso non viene concesso. Esattamente ciò che raccontava il ragazzo nel podcast, con toni a metà tra lo stupore e la rassegnazione. Non è un’esagerazione: accade davvero.
La normativa non obbliga i condomini ad accettare, né li penalizza se rifiutano. L’approvazione collettiva, in molti casi, è una conditio sine qua non per ottenere la licenza dal Comune. E anche laddove non ci sia un divieto esplicito, i regolamenti condominiali possono comunque condizionare la pratica. Una regola che fa invidia a molti italiani residenti in centro a Roma, Napoli o in località turistiche marittime che spesso hanno a che fare con turisti chiassosi e incivili.
Le altre restrizioni: non basta avere un appartamento
Affittare su Airbnb in Corea del Sud comporta una lunga lista di adempimenti. Prima di tutto, è vietato utilizzare per fini turistici gli alloggi pubblici o sovvenzionati dallo Stato. Chi lo fa rischia multe salate e sanzioni amministrative.
Inoltre, chi affitta deve essere in regola con le imposte sul reddito e l’IVA, presentare la documentazione fiscale e permettere eventuali ispezioni. Le autorità possono anche chiedere direttamente alle piattaforme – come Airbnb o Booking – l’elenco degli ospiti e delle prenotazioni.
Tra gli obblighi più curiosi c’è anche quello della sicurezza: ogni alloggio deve essere dotato di estintori, rilevatori di monossido di carbonio e istruzioni per l’evacuazione in caso di emergenza. Non si tratta di semplici raccomandazioni, ma di requisiti obbligatori per la concessione della licenza.
Cosa deve sapere chi vuole prenotare (o affittare)
In Corea del Sud, Airbnb non è vietato, ma chiunque voglia utilizzare la piattaforma – sia come host che come ospite – deve prestare estrema attenzione alla conformità legale dell’immobile. Non tutti gli appartamenti che appaiono sulle piattaforme sono autorizzati. Alcuni potrebbero operare in modo “tollerato”, senza licenza ufficiale, come nel caso dell’aneddoto citato dal ragazzo coreano, che ha soggiornato in un Airbnb gestito da un poliziotto.
La raccomandazione, per chi vuole affittare o prenotare in Corea del Sud, è una sola: verificare sempre. Controllare se l’immobile ha la licenza registrata, se è in una zona autorizzata, se rispetta i regolamenti condominiali e se offre tutte le garanzie di sicurezza richieste. Le multe non colpiscono solo i proprietari: in caso di controllo, anche gli ospiti possono essere invitati a lasciare l’alloggio.